The Bahía de Banderas Trust (FIBBA) case is more than a corruption scandal: it is a landmark in legal reform that has paralyzed an elite real estate market on the Riviera Nayarit valued at $50 billion pesos.The Nayarit government's action, dubbed "Mega Operation New Nayarit," has called into question thousands of legal acts, forcing developers and property owners to confront a harsh reality: the need to verify the legality of the chain of property titles back to their origin.
The Fraud Mechanism: The Systemic Dismantling of FIBBA
FIBBA was conceived as the engine of tourism development on the Nayarit coast, managing the land assets of prime areas como Nuevo Vallarta, Bucerías y Compostela. Las investigaciones, que culminaron en múltiples órdenes de aprehensión (incluyendo a exgobernadores como Roberto Sandoval y Ney González), revelaron una metodología sistemática de despojo:
- Actos Jurídicos Simulados: Se utilizó la figura de comodatos (préstamos de uso) por 99 años a precios simbólicos, disfrazando la transferencia de dominio y evitando la supervisión adecuada.
- Subvaluación Escandalosa: El modus operandi consistía en vender terrenos frente al mar, con valor comercial de miles de dólares por metro cuadrado, a precios de miseria. Se documentaron ventas de parcelas en la costa a $50 a $150 MXN por metro cuadrado, violando flagrantemente la normativa fiduciaria.
- Alteración de Registros: Se presume la manipulación de documentos en el Registro Público de la Propiedad para “limpiar” la cadena de titularidad y dar apariencia de legalidad a las transacciones.
El Dato Incisivo: El valor real del despojo, calculado por la Fiscalía con base en el potencial comercial de las 961 hectáreas afectadas, asciende a los mencionados $50,000 millones de pesos (MXN), una cifra que demuestra la magnitud de la riqueza estatal que se evaporó
La Operación “Nuevo Nayarit”: Recuperación y Capitalización
Lanzado en 2021, el operativo ha sido quirúrgico y metódico, centrándose en la nulidad de origen de los actos jurídicos viciados.
Cifras de la Restitución (Noviembre 2025)
| Indicador | Dato Confirmado | Implicación en el Mercado |
| Superficie Recuperada | 9.6 millones m² (961 hectáreas). | Se ha recuperado el control del 93% del patrimonio presuntamente desfalcado. |
| Valor Neto Reintegrado | $50,000 millones MXN (valor potencial). | Reingreso al patrimonio estatal de activos de alta plusvalía. |
| Estrategia Legal Principal | Acuerdos Reparatorios (90% de los casos). | Mecanismo extrajudicial para revertir la posesión, evitando juicios largos. |
| Bienes Afectados | Grandes extensiones de playa, fraccionamientos de lujo y predios de alto impacto turístico. | Genera inseguridad jurídica para desarrolladores que invirtieron en estas zonas. |
El destino final del patrimonio no será la venta inmediata, sino la creación del Fondo Soberano Nuevo Nayarit (FINN), el sucesor legal y moral del FIBBA. Este fondo tiene un propósito trascendental: convertir la tierra en capital social y garantizar la viabilidad financiera del estado, especialmente en materia de pensiones y jubilaciones.
El Dilema Legal-Inmobiliario y la Indefensión de los Propietarios
El proceso ha abierto una grieta fundamental en la certeza jurídica del mercado de la Riviera Nayarita: la colisión entre la Nulidad Absoluta y la Buena Fe Registral.
- La Postura del Estado (La Nulidad): El gobierno argumenta que los actos de venta originales son nulos de pleno derecho porque carecían de objeto lícito y se ejecutaron a precios viciados. Bajo este principio, si el primer acto fue nulo, la cadena de propiedad que le sigue es igualmente nula (Nemo dat quod non habet – “nadie da lo que no tiene”).
- La Defensa de Terceros (La Buena Fe): Los desarrolladores y compradores finales (algunos con juicios de amparo activos) argumentan la fe pública registral. Sostienen que, al haber comprado y registrado la propiedad sin conocimiento del fraude de origen, sus derechos deben prevalecer.
En la práctica, la ley civil mexicana tiende a proteger al adquirente de buena fe. Sin embargo, en casos de despojo de bienes públicos con evidencia de subvaluación extrema o documentación alterada, los tribunales podrían fallar a favor de la Nulidad de Origen, obligando a los adquirentes a desalojar el bien y a demandar compensación económica a los vendedores originales (los exfuncionarios), una vía legal larga e incierta.
La Situación de Casi Indefensión y los Alcances Patrimoniales
Los actuales propietarios se encuentran en una situación de casi indefensión ante la agresividad y el volumen de evidencia del Estado:
- Reversión del Título y Pérdida Patrimonial: Si los tribunales fallan a favor de la Nulidad de Origen, la propiedad (casa, departamento o terreno) vuelve al patrimonio del Estado de Nayarit. El propietario pierde su inversión, el inmueble y la plusvalía ganada.
- El Laberinto de la Compensación: El propietario despojado solo tendrá derecho a reclamar una compensación económica a los vendedores que le transmitieron la propiedad. Dado que los principales responsables son exfuncionarios prófugos o sujetos a procesos penales, la recuperación del capital (daños y perjuicios) es larga, incierta y, en muchos casos, imposible.
- Vulnerabilidad del Propietario Extranjero: Los compradores extranjeros, que a menudo compraron a través de fideicomisos bancarios (Fideicomiso de Zona Restringida), creyendo estar 100% protegidos, enfrentan una doble crisis:
- Desconocimiento del Proceso: La complejidad del sistema legal mexicano les dificulta seguir los procesos y plazos de amparo.
- Presunción de Legalidad: Muchos asumen que el banco fiduciario verificó la cadena de propiedad, lo cual no es totalmente cierto. El fiduciario protege al fideicomisario, pero no lo exime de la nulidad del título si el origen es fraudulento.
Una Lección de Due Diligence Forzosa
El caso FIBBA es una advertencia costosa para toda la industria inmobiliaria en México. La recuperación del patrimonio de $50,000 millones MXN demuestra la voluntad política de sanear el sector, pero también revela la fragilidad de los títulos de propiedad cuando el origen es fraudulento.
La lección para desarrolladores y brókers es clara: la Debida Diligencia (Due Diligence) no debe limitarse a revisar el último dueño. Es indispensable rastrear la cadena de titularidad hasta su origen, especialmente en propiedades que provengan de fideicomisos públicos (FIBBA, FONATUR, etc.) o que muestren un historial de transacciones a precios notoriamente inferiores a los del mercado. El costo de no hacerlo es la pérdida potencial de la inversión completa.
