For many foreigners, owning property in Mexico—whether it's a beachfront condo on the Riviera Maya or a colonial house in San Miguel de Allende—represents a dream come true. However, when the owner passes away, that property can become a complex legal process if they don't understand how real estate inheritance works in Mexico..
The transfer of real estate doesn't happen automatically. It doesn't matter if the heir has the keys or if there's a foreign will naming them as the owner: legally, the property enters into a probate process that must be handled in Mexico.
How does real estate inheritance work in Mexico?
In Mexico, real estate is governed by the principle of territoriality: Mexican law applies, regardless of the owner's nationality.
For an heir to legally dispose of the property, they must initiate probate proceedings before a Mexican notary or judge. Only after this process is complete can the property be registered in their name in the Public Registry of Property.
Restricted Zone and Trust: The Golden Rule
One of the key aspects of real estate inheritance in Mexico for foreigners is the property's location.
Mexico has a Restricted Zone (50 km from the coast and 100 km from the borders). In these areas, foreigners acquire properties through a bank trust (fideicomiso)..
In these cases:
- The property is not inherited directly.
- The rights of the trust are inherited..
Substitute Beneficiaries
If the owner designated substitute beneficiaries in the trust agreement, the process can be considerably simplified. In practical terms, it is similar to updating the account holder on a bank account.
When there are no designated beneficiaries, the process becomes more complex and requires a formal probate procedure.
Is a foreign will valid?
One of the most frequent questions regarding real estate inheritance in Mexico is whether a will executed in the country of origin is valid.
La respuesta es sí, pero el proceso es más largo y costoso. El documento debe:
- Ser apostillado en el país de origen.
- Ser traducido por perito autorizado en México.
- Ser validado por un juez mexicano.
Por ello, los especialistas en derecho inmobiliario recomiendan otorgar un testamento mexicano exclusivamente para bienes ubicados en México. Esto reduce tiempos, costos y desplazamientos internacionales.
Impuestos en la herencia inmobiliaria en México
Una buena noticia para extranjeros y sus familias: en México no existe un impuesto federal a la herencia para hijos, padres o cónyuges (ISR).
Sin embargo, sí deben contemplarse costos asociados:
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
- Honorarios notariales
- Derechos de inscripción en el Registro Público
En promedio, los gastos pueden representar entre 4% y 7% del valor del inmueble.
Planeación patrimonial: la verdadera clave
La planeación anticipada es fundamental para proteger el patrimonio. Incluso cuando la propiedad se encuentra dentro de un fideicomiso, este instrumento no sustituye completamente la planeación testamentaria.
Gran parte de los conflictos legales que enfrentan extranjeros propietarios en México derivan de omisiones en materia sucesoria.
Por ello, es altamente recomendable asesorarse con un abogado especializado en derecho inmobiliario y sucesorio mexicano.
En Property Journal lo resumimos así:
La claridad legal es el mejor legado para su patrimonio inmobiliario.
