El mercado inmobiliario de Puerto Vallarta, tradicionalmente impulsado por el turismo y la inversión extranjera, atraviesa en 2025 un punto de inflexión: exceso de oferta inmobiliaria en el mercado residencial. Esta situación plantea nuevos retos y oportunidades para compradores, inversionistas y desarrolladores.
A continuación, analizamos los indicadores clave del mercado, con datos actualizados y su impacto real en la dinámica de compra-venta.
Inventario al alza: más propiedades, menos incorporaciones
En junio de 2025, los listados activos aumentaron un 18 % anual, alcanzando un total de 628 propiedades disponibles. Este crecimiento refleja claramente que la oferta está superando la demanda actual.
En contraste, las nuevas incorporaciones al mercado (nuevos listings) cayeron 35 % en comparación con 2024, lo que sugiere un cambio de estrategia entre los vendedores: en lugar de sumar más unidades, muchos prefieren ajustar inventario y evitar competir en un entorno saturado.
Mercado más lento: ventas suben, pero la absorción cae
Aunque las ventas aumentaron un 42.9 % (30 unidades vendidas en junio 2025 frente a 21 en 2024), el ritmo de absorción disminuyó notablemente:
- Se requieren 27.2 meses para vender el inventario actual si no entran nuevos compradores.
- El tiempo promedio en el mercado se elevó a 269 días por propiedad, lo cual refleja un ciclo de venta más largo y mayor margen de decisión para el comprador.
¿Los precios bajan? No, pero hay espacio para negociar
A pesar del exceso de oferta, los precios siguen subiendo:
- Precio medio de venta: $549,413 USD (+67 % interanual).
- Precio promedio general: $845,632 USD.
Este aumento se debe principalmente al empuje de propiedades de lujo. Sin embargo, el porcentaje de cierre frente al precio de lista bajó a 95.6 %, lo que representa una ventaja de negociación del 4.4 % para el comprador promedio. Es decir: se siguen pagando precios altos, pero con mayor flexibilidad.
Doble dinámica por segmento de precio
El mercado muestra una bifurcación clara:
- En el rango de $150,000–300,000 USD hay gran volumen de propiedades, ideal para compradores con presupuesto medio.
- En el segmento de $600,000 a $2,000,000 USD, se concentran las ventas de lujo que mantienen los precios elevados, aunque con procesos más lentos.
Este contraste crea oportunidades tanto para compradores con presupuesto más ajustado como para inversionistas de alto perfil.
Mirada al pasado: lecciones del “tsunami de oferta”
Durante 2024, el mercado enfrentó un incremento del 54.7 % en el inventario (557 propiedades activas en agosto), acompañado por una caída del 20 % en el precio medio, que descendió a $399,900 USD.
Aunque ese ajuste fue temporal, demostró cuán vulnerable puede ser el mercado cuando se excede la oferta sin una demanda proporcional. Hoy, en 2025, la situación se presenta más equilibrada: con precios que se mantienen estables, menor presión vendedora y estrategias más inteligentes por parte de los desarrolladores.
¿Qué significa esto para ti?
🏠 Compradores
- Mayor margen de negociación.
- Más tiempo para evaluar opciones y comparar ubicaciones.
- Menor riesgo de sobrepago en un entorno más competitivo.
💼 Inversionistas
- El segmento medio ofrece buena relación precio/valor y alta rotación.
- El mercado de lujo ofrece estabilidad, pero con baja absorción: atención al flujo de caja.
- Las estrategias de renta vacacional o renta a largo plazo ayudan a maximizar el retorno, aprovechando el exceso de oferta.
🧱 Vendedores y desarrolladores
- Diferenciar producto es clave: ubicación, branding y amenidades marcan la diferencia.
- Ajustar precios y evitar la sobreoferta es esencial en un mercado más maduro.
- Revisar esquemas de preventa y reforzar esfuerzos de marketing personalizado.
Conclusión: madurez, no crisis
Puerto Vallarta está en una fase de saturación controlada. Aunque el inventario ha aumentado y las ventas son más lentas, los precios se mantienen sólidos, y los márgenes de negociación favorecen al comprador sin colapsar el valor de las propiedades.
La clave está en operar con datos, estrategia y visión. Este es un mercado que recompensa a quienes actúan con inteligencia: quienes sepan leer las señales, diversificar sus apuestas y adaptarse a la nueva dinámica podrán aprovechar las oportunidades que trae esta nueva etapa de consolidación inmobiliaria en uno de los destinos más codiciados de México.
Fuentes Consultadas
Mexico Life Real Estate. August 2024 Homes Report – Puerto Vallarta.
Mexico Life Real Estate. Puerto Vallarta Houses Market Report – June 2025.
Casa Luxe Real Estate. Real Estate Market Statistics – Puerto Vallarta and the Banderas Bay.
Peninsula Puerto Vallarta. Puerto Vallarta Real Estate Market 2025.
DuBois Real Estate. Puerto Vallarta Real Estate Market Sees Mixed Signals in 2024.
