La prevención de lavado de dinero entra en una nueva etapa para el sector inmobiliario mexicano. Las modificaciones publicadas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en el Diario Oficial de la Federación (DOF) obligarán a quienes realizan actividades vulnerables a ir mucho más allá de integrar expedientes y presentar avisos: ahora deberán evaluar el riesgo de sus clientes, clasificarlos y establecer procedimientos para detectar operaciones que se aparten de su comportamiento esperado.
Para las agencias inmobiliarias de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit —un mercado caracterizado por operaciones de alto valor, compradores extranjeros, fideicomisos y estructuras corporativas— el cambio merece especial atención.
Las inmobiliarias ya estaban dentro de la Ley Antilavado
La intermediación habitual o profesional en la transmisión de bienes inmuebles está considerada como una Actividad Vulnerable en el artículo 17 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI). La ley establece además que las operaciones inmobiliarias deben ser objeto de Aviso cuando alcanzan el equivalente a 8,025 UMA.
Con la UMA diaria de 2026, fijada en 117.31 pesos, ese umbral equivale aproximadamente a 941,413 pesos.
Por ello, buena parte de las operaciones habituales del mercado de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit supera ampliamente el monto sujeto a Aviso.
La diferencia ahora es que el cumplimiento deja de concentrarse únicamente en saber quién es el cliente y cuánto vale la operación.
De identificar al cliente a calificar su riesgo
La reforma a la LFPIORPI de julio de 2025 incorporó un enfoque basado en riesgo. Las nuevas reglas desarrollan ese principio y obligan a los sujetos que realizan Actividades Vulnerables a evaluar y documentar su exposición al lavado de dinero.
En términos prácticos, las empresas deberán clasificar a sus clientes o usuarios por niveles de riesgo —bajo, medio o alto— tomando en cuenta factores como su perfil, los productos o servicios utilizados, los canales mediante los cuales realizan la operación y las zonas geográficas involucradas.
Esto supone un cambio considerable para una inmobiliaria.
Ya no será suficiente conservar identificación, comprobantes y documentación corporativa. La empresa tendrá que establecer criterios internos capaces de responder preguntas como: ¿esta operación es consistente con el perfil del cliente?, ¿quién es realmente el beneficiario controlador?, ¿existe una Persona Políticamente Expuesta involucrada?, ¿hay elementos que justifiquen un seguimiento reforzado?
La propia Ley establece que, cuando existan hechos o indicios que generen sospecha sobre el origen o destino de los recursos, deberá presentarse un Aviso dentro de las 24 horas siguientes, incluso si finalmente la operación no se celebra.
Manuales, capacitación y sistemas de monitoreo
La carga administrativa tampoco termina con la clasificación.
Las inmobiliarias sujetas a estas disposiciones deberán elaborar y aplicar un Manual de Políticas Internas con criterios y procedimientos de prevención. También tendrán que contar con capacitación anual para personal directivo, responsables de cumplimiento y empleados que mantengan contacto directo con clientes.
La ley incorpora, además, mecanismos automatizados para monitorear permanentemente operaciones, acumular montos e identificar movimientos que no correspondan con el perfil transaccional del cliente. Los clientes considerados de alto riesgo o Personas Políticamente Expuestas deberán recibir un seguimiento intensificado.
Para una gran desarrolladora con departamentos jurídicos y de compliance, desarrollar estas estructuras puede representar un nuevo costo operativo. Para una agencia inmobiliaria pequeña o un broker independiente, el desafío puede ser mucho mayor.
Las fechas que debe tener presentes el sector
La implementación será escalonada.
El nuevo acuerdo entrará en vigor de manera general el 30 de noviembre de 2026. A partir del 1 de marzo de 2027, los sujetos obligados deberán tener disponible su evaluación de riesgos y su Manual de Políticas Internas actualizado; en esa fecha también comenzarán a aplicarse las nuevas reglas relacionadas con conocimiento del cliente y beneficiario controlador.
El plazo previsto para incorporar los mecanismos automatizados de monitoreo vence el 1 de junio de 2027.
Después llegará otro elemento nuevo: la auditoría de cumplimiento. El primer ejercicio sujeto a revisión comprenderá del 1 de enero al 31 de diciembre de 2028. Cuando el propio sujeto obligado sea clasificado como de riesgo alto, la revisión deberá realizarla un auditor externo independiente.
¿Qué debería hacer una agencia inmobiliaria desde ahora?
Esperar hasta marzo de 2027 probablemente sería un error.
Las agencias deberían comenzar por identificar exactamente qué operaciones realizan como Actividad Vulnerable, revisar cómo integran actualmente sus expedientes y determinar quién será responsable del cumplimiento. Las personas morales que realizan estas actividades deben designar ante la autoridad a una persona encargada del cumplimiento; mientras esa designación no exista, la responsabilidad recae en el órgano de administración o administrador único.
También será necesario revisar contratos, protocolos de onboarding de clientes, identificación de beneficiarios controladores, conservación documental y herramientas tecnológicas.
No se trata de una obligación menor. El incumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 18 puede generar sanciones administrativas, mientras que la omisión de Avisos puede dar lugar a multas considerablemente mayores.
Para agencias que trabajan habitualmente con compradores internacionales, además, será especialmente importante establecer procedimientos claros para obtener documentación extranjera y explicar desde el inicio por qué se solicita.
Opinión | ¿Hasta dónde debe llegar la responsabilidad de una inmobiliaria?
Combatir el lavado de dinero es una obligación indispensable del Estado y exigir controles razonables a sectores utilizados históricamente para mover recursos ilícitos tiene sentido. El problema aparece cuando la regulación comienza a trasladar a empresas privadas funciones que se parecen cada vez más a labores de inteligencia.
Una inmobiliaria puede identificar a su cliente, documentar una operación, verificar al beneficiario controlador y reportar inconsistencias. Lo discutible es exigirle que determine con precisión el nivel de riesgo de una persona cuando no posee las bases de datos, las capacidades investigativas ni el acceso a información financiera, fiscal, migratoria o criminal del Estado.
La pregunta no es si las empresas deben colaborar. Deben hacerlo. La pregunta es con qué elementos se espera que una agencia inmobiliaria determine que una persona representa un riesgo medio y otra uno alto, y qué responsabilidad asumirá cuando esa valoración resulte equivocada.
En la búsqueda legítima de cerrar espacios al lavado de dinero, el gobierno corre el riesgo de convertir a miles de negocios en pequeñas unidades de inteligencia financiera sin proporcionarles las herramientas que una tarea de esa naturaleza exige.
La prevención requiere corresponsabilidad. Pero corresponsabilidad no debería significar trasladar al particular una función esencialmente pública y después sancionarlo si no logra ejercerla como lo haría la autoridad.
