Comprar o vender una propiedad puede ser un proceso complejo y lleno de posibles obstáculos. A menudo, una transacción que parece segura puede fracasar en el último momento, causando frustración para ambas partes involucradas. Conocer las razones comunes detrás de estos contratiempos y estar preparado para manejarlos puede evitar decepciones y problemas legales.
Principales Motivos de Fracaso en la Venta de Propiedades
Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario, señala varias razones frecuentes que pueden llevar al fracaso de una venta:
- Dificultades en la Obtención de Crédito Hipotecario: En países como Argentina, la escasez de crédito hipotecario accesible y la falta de un marco regulatorio adecuado para los bancos pueden ser barreras significativas.
- Medidas Cautelares: Embargos o inhibiciones que afectan la propiedad pueden paralizar la venta, generando incertidumbre.
- Retrasos en Trámites Administrativos: La burocracia y las demoras en la obtención de documentos esenciales pueden prolongar el proceso y hacer que los compradores pierdan interés.
- Complicaciones en Ventas por Sucesión: Disputas entre herederos o demoras en los procedimientos judiciales pueden bloquear la venta.
- Falta de Consentimiento Conyugal: Si la ley requiere el asentimiento del cónyuge o conviviente y este no se otorga, la venta no puede proceder.
Claves para evitar la caída de la venta
Obligaciones del Vendedor
Para evitar problemas, el vendedor debe cumplir con varias obligaciones clave:
- Entrega del Inmueble: El inmueble debe ser entregado en el estado acordado, libre de ocupantes si se ha pactado así. El incumplimiento puede resultar en acciones legales por parte del comprador, incluyendo la resolución del contrato y reclamaciones por daños y perjuicios.
- Garantías: El vendedor debe garantizar que el comprador pueda disfrutar de la propiedad sin interferencias (garantía de evicción) y asegurar que no haya vicios ocultos en el inmueble (garantía por vicios redhibitorios).
- Mantener el Precio Pactado: El precio acordado en el boleto de compraventa debe respetarse. Cualquier intento de modificarlo puede permitir al comprador desistir de la operación.
Obligaciones del Comprador
El comprador también tiene responsabilidades esenciales:
- Pagar el Precio Pactado: El comprador debe cumplir con el pago en el plazo y la forma acordados. La falta de pago puede llevar a la rescisión del contrato.
- Presentarse a Tiempo: El comprador debe estar disponible en la fecha de la escritura para firmar y recibir las llaves del inmueble.
- Cubrir los Gastos de la Escritura: El comprador es responsable de los honorarios del escribano y otros gastos de inscripción.
Rol del Agente Inmobiliario
El corredor inmobiliario desempeña un papel crucial en el proceso. Debe asegurarse de que el inmueble esté libre de problemas legales antes de ponerlo a la venta. Esto incluye verificar la titularidad, inhibiciones, y la necesidad de consentimiento conyugal. Si no se toman estas precauciones, la venta puede fracasar, causando pérdidas para todas las partes.
Cláusulas de Penalización
Para garantizar el cumplimiento del contrato, se establecen cláusulas de penalización. Si el comprador incumple, puede perder la seña entregada. Si es el vendedor quien falla, deberá devolver la seña junto con una indemnización adicional.
Conclusión
Evitar la caída de la venta de una propiedad requiere atención a los detalles y cumplimiento estricto de las obligaciones legales. Tanto vendedores como compradores deben estar bien informados y preparados para manejar cualquier eventualidad. Contar con un corredor inmobiliario competente también es esencial para navegar por el proceso sin contratiempos. Al tomar estas precauciones, se puede minimizar el riesgo de que una transacción inmobiliaria fracase y asegurar un proceso más fluido y satisfactorio para todos los involucrados.
