Para muchos extranjeros, tener una propiedad en México —ya sea un condominio frente al mar en la Riviera Maya o una casa colonial en San Miguel de Allende— representa el cumplimiento de un sueño. Sin embargo, cuando el titular fallece, ese patrimonio puede convertirse en un proceso legal complejo si no se entiende cómo funciona la herencia inmobiliaria en México.
La transmisión de bienes inmuebles no ocurre automáticamente. No importa si el heredero tiene las llaves o si existe un testamento extranjero que lo nombre propietario: legalmente, el inmueble entra en un proceso sucesorio que debe tramitarse en México.
¿Cómo funciona la herencia inmobiliaria en México?
En México, los bienes inmuebles se rigen por el principio de territorialidad: la ley aplicable es la mexicana, sin importar la nacionalidad del propietario.
Para que un heredero pueda disponer legalmente de la propiedad, debe realizar un procedimiento sucesorio ante notario o juez mexicano. Solo después de concluir ese proceso, el inmueble puede inscribirse a su nombre en el Registro Público de la Propiedad.
Zona Restringida y fideicomiso: la regla de oro
Uno de los puntos clave en la herencia inmobiliaria en México para extranjeros es la ubicación del inmueble.
México contempla una Zona Restringida (50 km de las costas y 100 km de las fronteras). En estas áreas, los extranjeros adquieren propiedades a través de un fideicomiso bancario.
En estos casos:
- No se hereda la propiedad directamente.
- Se heredan los derechos del fideicomiso.
Beneficiarios sustitutos
Si el titular designó beneficiarios sustitutos en el contrato de fideicomiso, el proceso puede simplificarse considerablemente. En términos prácticos, es similar a actualizar el titular de una cuenta bancaria.
Cuando no existen beneficiarios designados, el trámite se complica y requiere un procedimiento sucesorio formal.
¿Sirve un testamento extranjero?
Una de las preguntas más frecuentes en la herencia inmobiliaria en México es si un testamento otorgado en el país de origen tiene validez.
La respuesta es sí, pero el proceso es más largo y costoso. El documento debe:
- Ser apostillado en el país de origen.
- Ser traducido por perito autorizado en México.
- Ser validado por un juez mexicano.
Por ello, los especialistas en derecho inmobiliario recomiendan otorgar un testamento mexicano exclusivamente para bienes ubicados en México. Esto reduce tiempos, costos y desplazamientos internacionales.
Impuestos en la herencia inmobiliaria en México
Una buena noticia para extranjeros y sus familias: en México no existe un impuesto federal a la herencia para hijos, padres o cónyuges (ISR).
Sin embargo, sí deben contemplarse costos asociados:
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
- Honorarios notariales
- Derechos de inscripción en el Registro Público
En promedio, los gastos pueden representar entre 4% y 7% del valor del inmueble.
Planeación patrimonial: la verdadera clave
La planeación anticipada es fundamental para proteger el patrimonio. Incluso cuando la propiedad se encuentra dentro de un fideicomiso, este instrumento no sustituye completamente la planeación testamentaria.
Gran parte de los conflictos legales que enfrentan extranjeros propietarios en México derivan de omisiones en materia sucesoria.
Por ello, es altamente recomendable asesorarse con un abogado especializado en derecho inmobiliario y sucesorio mexicano.
En Property Journal lo resumimos así:
La claridad legal es el mejor legado para su patrimonio inmobiliario.
