La pujante economía de Puerto Vallarta lo ha convertido en un imán tanto para inversionistas inmobiliarios como para emprendedores. Sin embargo, si planeas comprar o vender en este mercado vibrante, es fundamental entender la diferencia entre dos tipos de operaciones muy distintas: la venta de un inmueble comercial y la venta de un negocio en marcha.
Aunque a veces se entrelazan—sobre todo en los sectores de turismo y hotelería—cada una implica modelos de valuación, estructuras legales y procesos de cierre muy diferentes.
1. ¿Qué es lo que realmente estás vendiendo?
Inmueble comercial
Se refiere al activo físico: el terreno y la construcción. Ya sea un local comercial, un edificio de oficinas, un hotel o un restaurante, el foco está en los metros cuadrados, la ubicación y el potencial de renta o redensificación.
Negocio
Es la entidad operativa: nombre, marca, clientela, equipamiento, fondo de comercio, activos digitales, licencias y, a veces (pero no siempre), un local alquilado o de su propiedad.
Ejemplo: vender un restaurante frente al mar puede incluir el inmueble (propiedad comercial), pero también la licencia de alcohol, el equipamiento de cocina, contratos de personal, sitio web y redes sociales (negocio).
2. Marco legal y fiscal
Operaciones de inmueble comercial
- Regidas por la Ley inmobiliaria y formalizadas ante Notario Público.
- Requieren búsqueda de título, verificación de uso de suelo y, en zona costera, fideicomiso o sociedad mexicana para extranjeros.
- Pueden necesitar concesión federal ZOFEMAT si colindan con playa o zona federal.
- Desencadenan ISR (ganancia de capital), impuesto de adquisición (a cargo del comprador) y costos de cierre.
- Compradores extranjeros deben inscribirse en el Registro de Inversión Extranjera (RFI).
Venta de negocios
- Se estructuran como venta de activos (equipo, inventario, marca) o de acciones (participación societaria).
- Requieren revisiones fiscales, liquidación de empleados, traspaso de permisos (turismo, alcohol) y liberación de SAT.
- La due-diligence suele ser más compleja porque los pasivos pueden transmitirse según la estructura elegida.
3. ¿Cómo se calcula el valor?
Inmueble comercial
- Ventas comparables (precio por m²)
- Ingreso de renta actual o potencial
- Estado, uso de suelo y potencial de desarrollo
- Tasa de capitalización o plusvalía del terreno
Negocio
- Historial de estados financieros (normalmente 3 años)
- EBITDA o flujo neto operativo
- Reputación de la marca y presencia digital
- Equipamiento, licencias y base de clientes
- Condiciones del contrato de arrendamiento (si aplica)
En restaurantes y bares de PV se pagan, típicamente, de 1.5 a 2.5 × EBITDA; hoteles boutique y negocios wellness pueden alcanzar de 3 a 5 × EBITDA según ubicación y ocupación.
4. Perfil y motivación del comprador
Compradores de inmuebles comerciales
- Inversionistas, FIBRAs, desarrolladores, “land bankers”.
- Buscan ROI a largo plazo, redensificación y plusvalía.
- Valoran el activo tangible y pueden requerir estudios de factibilidad.
Compradores de negocios
- Emprendedores o expatriados que buscan un negocio llave en mano.
- Interesados en rentabilidad operativa y nicho de mercado más que en el edificio.
- La confidencialidad es clave: se firman NDAs antes de revelar datos.
5. Tiempo de cierre y due-diligence
- Propiedades: 45–90 días con título claro.
- Negocios: 3–6 meses o más, por auditorías de inventario, traspasos de contratos, verificación financiera y licencias.
6. Cuando ambas cosas se unen
Hay operaciones que incluyen negocio e inmueble, por ejemplo un hotel con terreno titulado y marca consolidada. Se publican en FlexMLS bajo “Commercial” u “Opportunity”. Para estos casos híbridos es imprescindible trabajar con profesionales que dominen ambos rubros.
7. Mensaje clave
En Puerto Vallarta, el auge inmobiliario ha disparado el interés tanto por propiedades comerciales como por negocios en marcha. Son transacciones diferentes, con procesos y riesgos distintos.
- Vendedores: definan claramente qué está a la venta (inmueble, negocio o ambos).
- Compradores: reúnan un equipo experto (abogado, contador y agente AMPI) para evitar tropiezos.
Entender la diferencia es el primer paso hacia un trato exitoso.
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Contacta a un bróker inmobiliario y de negocios certificado por AMPI que conozca ambos lados de la operación.
Por Susan A. McKenna, JD
Broker, Shoreline Realty Group PV
Sobre la autora
Susan A. McKenna, JD, bróker certificada AMPI, cuenta con décadas de experiencia en mercados de EE. UU. y México. Antes de fundar Shoreline Realty Group PV, dirigió una compañía de administración inmobiliaria en Los Ángeles y asesoró en M&A y branding a firmas Fortune 500 y fondos de capital privado. Domina tanto el ladrillo como el negocio que lo habita, estructurando operaciones que maximizan el valor del activo y su potencial operativo.
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