Un mercado inmobiliario que ya no se mueve en bloque
La plusvalía inmobiliaria en México ya no crece de forma uniforme. El mercado inmobiliario mexicano atraviesa una etapa de ajuste, pero no de forma homogénea. Así lo confirma el reporte Situación Inmobiliaria México – Segundo Semestre 2025 de BBVA Research, que muestra un comportamiento cada vez más polarizado entre regiones.
A nivel nacional, el precio de la vivienda creció alrededor de 9% anual entre 2023 y 2025, una cifra que refleja estabilidad. Sin embargo, este promedio esconde realidades muy distintas: mientras algunos mercados urbanos muestran señales de madurez, los destinos turísticos continúan encabezando la apreciación de precios.
Los estados turísticos concentran la mayor plusvalía
BBVA identifica con claridad a los estados que han liderado el crecimiento del valor de la vivienda en los últimos dos años. Entre ellos destacan:
- Baja California Sur, con un crecimiento cercano al 13.5%
- Quintana Roo, con aproximadamente 13.4%
- Nayarit, con alrededor de 11.8%
Estas cifras colocan a los destinos turísticos muy por encima del promedio nacional y refuerzan una tendencia que se ha consolidado tras la pandemia: la inversión inmobiliaria se ha desplazado hacia regiones que combinan calidad de vida, escasez de suelo y demanda internacional.
En contraste, mercados tradicionalmente fuertes como Ciudad de México o el Estado de México registran incrementos más moderados, en rangos de entre 5% y 7%, propios de mercados más maduros y con menor margen de expansión.
Por qué los destinos turísticos resisten mejor los ciclos económicos
Una de las claves que explica esta diferencia es la estructura de la demanda. BBVA subraya que los destinos turísticos operan bajo dinámicas distintas a las del mercado urbano tradicional.
En ciudades grandes, la compra de vivienda depende en mayor medida del empleo formal, el ingreso salarial y el acceso al crédito hipotecario. En cambio, en destinos como Puerto Vallarta, Riviera Nayarit o Los Cabos, la demanda está impulsada por perfiles distintos:
- Compradores extranjeros que adquieren segundas residencias
- Inversionistas patrimoniales que buscan preservar valor
- Compras de contado o con bajo nivel de apalancamiento
- Decisiones basadas en estilo de vida, no en necesidad habitacional inmediata
Esta composición hace que los mercados turísticos sean menos sensibles a la desaceleración hipotecaria que BBVA detecta a nivel nacional, y explica por qué continúan mostrando solidez incluso en entornos económicos más restrictivos.
La vivienda de mayor valor se concentra en polos turísticos
Otro hallazgo relevante del reporte es la concentración de vivienda media y residencial en los estados turísticos. En entidades como Baja California Sur y Quintana Roo, este segmento representa más del 30% de la demanda total.
Esto tiene implicaciones claras para el mercado:
- El ticket promedio es más alto
- El comprador es más sofisticado y comparativo
- Los proyectos deben ofrecer algo más que ubicación: diseño, amenidades y concepto
En estos mercados, la plusvalía no solo proviene del crecimiento general de precios, sino también de la calidad del producto inmobiliario que se está desarrollando.
¿Existe riesgo de burbuja en los destinos turísticos?
BBVA es prudente pero claro: no hay señales de una burbuja inmobiliaria generalizada en México. El reporte señala que la vivienda terminada no vendida se mantiene en niveles controlados y que los incrementos de precio responden, en gran medida, a fundamentos reales de oferta y demanda.
En el caso de los destinos turísticos, la presión sobre los precios está vinculada principalmente a:
- Oferta limitada de suelo bien ubicado
- Crecimiento sostenido de la demanda internacional
- Atractivo de largo plazo como destinos de residencia y retiro
Esto no significa que todo proyecto esté garantizado. BBVA deja entrever que el mercado entra en una fase más selectiva: los desarrollos bien planeados se venden; los genéricos se rezagan.
Qué significa esto para Vallarta y Baja
Para quienes viven o invierten en Puerto Vallarta, Riviera Nayarit o Baja California Sur, el mensaje del reporte es contundente. La plusvalía sigue favoreciendo a los destinos turísticos consolidados, pero con condiciones claras:
- La ubicación es cada vez más determinante
- El concepto del proyecto pesa más que nunca
- La diferenciación es clave en un mercado más competitivo
En un país donde los grandes centros urbanos comienzan a mostrar señales de estabilización, los destinos turísticos se posicionan como los nuevos ejes del crecimiento inmobiliario en México.
El mercado inmobiliario mexicano no está en retroceso; está en transformación.
Y según BBVA, esa transformación favorece claramente a los destinos turísticos, que combinan demanda sólida, oferta limitada y atractivo internacional.
Para inversionistas y compradores informados, entender esta nueva geografía del crecimiento no es solo una ventaja competitiva: es una condición necesaria para tomar decisiones patrimoniales bien fundamentadas.
