The profitability of a vacation rental in Puerto Vallarta is often promoted with a simple calculation: nightly rate, estimated number of bookings, and twelve months of operation. The problem is that this formula almost always uses peak season pricing and minimizes periods of lower demand.
The most recent data shows an active, but also competitive, market. In June 2026, Puerto Vallarta had approximately 12,340 short-term rental properties listed on Airbnb, Vrbo, and Booking.com. The average annual occupancy rate was 52%, with a daily rate of $209. However, the average revenue per property had decreased by 4.6% compared to the previous year, and the daily rate by 3.2%.
The correct interpretation is not that vacation rentals have stopped working. It's that having a property available no longer guarantees high returns..
Gross income is not profit
Let's say an apartment earns $30,000 annually in bookings. That amount doesn't represent the owner's profit. The following must be deducted:
- Platform fees
- Management fees
- Cleaning not covered by the guest
- Condominium fees
- Electricidad, internet, agua y gas.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Seguros, impuestos y obligaciones fiscales.
- Reposición de blancos, muebles y electrodomésticos.
- Periodos bloqueados por uso personal.
Airbnb anunció que su esquema de tarifa única para anfitriones será de 16% en México. El cambio obliga a revisar cuidadosamente los precios y las proyecciones, pues una parte importante del ingreso mostrado al huésped no llegará al propietario.
El rendimiento neto anual debe calcularse dividiendo la utilidad después de gastos entre la inversión total. Esta última no incluye únicamente el precio de compra: también debe incorporar escrituración, mobiliario, equipamiento, remodelaciones y costos de puesta en operación.
La temporada baja debe entrar en el modelo
Utilizar la tarifa de diciembre, enero o Semana Santa para proyectar todo el año produce una cifra artificial. Durante el verano y los meses de transición pueden disminuir la ocupación y el precio por noche, mientras aumentan el consumo eléctrico, la humedad y las necesidades de mantenimiento.
Además, un promedio municipal no describe necesariamente una propiedad concreta. AirDNA advierte que los resultados varían ampliamente según colonia, número de habitaciones, amenidades, categoría de precio y evaluaciones.
Por eso, la proyección debe construirse mes por mes. Un análisis serio contempla tres escenarios: conservador, probable y optimista. También compara la propiedad únicamente con unidades semejantes, no con villas de lujo, hoteles ni departamentos ubicados en micromercados distintos.
La cifra que importa
Una renta vacacional puede ser una inversión sólida cuando combina precio de entrada razonable, ubicación, administración eficiente y demanda comprobable. Pero el rendimiento no debe justificarse con la mejor semana del año.
Antes de comprar, conviene preguntar cuánto queda después de todos los gastos, cuántas noches deben ocuparse para alcanzar el punto de equilibrio y qué ocurre si la tarifa o la demanda disminuyen.
La rentabilidad real no es lo que la propiedad factura. Es lo que el propietario conserva.
